คู่มือสิทธิการเช่า
สิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทย
อธิบายสำหรับผู้ซื้อ
ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่ซื้อบ้านหรือวิลล่าในไทยถือครองผ่านสัญญาเช่า คู่มือนี้อธิบายว่าสัญญาเช่าให้สิทธิ์อะไรแก่คุณ ระยะเวลา การจดทะเบียน และการต่อสัญญาทำงานอย่างไร และคำถามที่ควรตกลงกับทนายความก่อนลงนามหรือชำระเงิน
เริ่มขอคำปรึกษาคำตอบสั้น ๆ
สัญญาเช่าคือสิทธิ์การใช้ ไม่ใช่กรรมสิทธิ์
สัญญาเช่าที่จดทะเบียนให้คุณใช้ที่ดินหรือบ้านตามระยะเวลาที่ตกลงกัน ครั้งละไม่เกิน 30 ปี เจ้าของที่ดินยังคงถือโฉนด สิ่งที่คุณถือครองจริงขึ้นอยู่กับสัญญาและสิ่งที่จดทะเบียนไว้ที่สำนักงานที่ดิน
ทำไมเรื่องนี้สำคัญ
สิ่งที่คุณซื้อจริงคือเอกสาร
เมื่อซื้อวิลล่าแบบสิทธิการเช่า คุณจ่ายราคาส่วนใหญ่ล่วงหน้าเพื่อสิทธิ์ที่ยาวนานหลายสิบปี คำสัญญาในการขาย เช่น การต่อสัญญาหรือสิทธิ์ขายต่อ คุ้มครองคุณได้เท่าที่สัญญาและการจดทะเบียนรองรับเท่านั้น
สัญญาเช่าให้อะไรแก่คุณ
สามเรื่องที่ควรเข้าใจก่อน
นี่เป็นข้อมูลทั่วไป ทนายความของเรายืนยันว่าใช้กับทรัพย์สินและสัญญาของคุณอย่างไร
- 01
ระยะเวลา ไม่ใช่กรรมสิทธิ์
สัญญาเช่าคือสิทธิ์ใช้ทรัพย์สินตามระยะเวลาที่กำหนด กฎหมายไทยจำกัดสัญญาเช่าแต่ละฉบับไว้ไม่เกิน 30 ปี
- 02
เจ้าของยังคงถือโฉนด
เจ้าของที่ดินยังขายหรือจำนองที่ดินได้ สัญญาเช่าที่จดทะเบียนจะบันทึกไว้ในโฉนด จึงควรถามทนายความของเราว่าสัญญาของคุณได้รับความคุ้มครองอย่างไรหากเกิดกรณีดังกล่าว
- 03
ที่ดินและอาคารอาจเป็นคนละเจ้าของ
เจ้าของที่ดิน เจ้าของอาคาร และผู้เช่าอาจเป็นคนละคนกัน บางครั้งมีการพูดถึงสิทธิ์อื่นที่จดทะเบียนได้ เช่น สิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิเก็บกิน ทนายความของเราอธิบายว่าสิทธิ์ใดเหมาะกับการซื้อของคุณหรือไม่
การจดทะเบียน
การจดทะเบียนคือสิ่งที่คุ้มครองระยะเวลาเช่า
สัญญาเช่าที่เกินสามปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน หากไม่จดทะเบียน โดยทั่วไปจะบังคับได้เพียงสามปี
ขอดูรายการจดทะเบียนบนโฉนด ไม่ใช่เพียงสัญญาที่ทำกันเอง และตรวจว่าระบุแปลงที่ดิน คู่สัญญา ระยะเวลา และค่าเช่าถูกต้อง
ค่าใช้จ่ายและกำหนดเวลา
วางแผนวันจดทะเบียน
การจดทะเบียนการเช่ามีค่าธรรมเนียมจดทะเบียนและอากรแสตมป์ ซึ่งมักคำนวณจากค่าเช่าทั้งหมด สัญญาระบุว่าใครเป็นผู้จ่าย และทนายความของเรายืนยันจำนวนเงิน
ทั้งสองฝ่าย หรือผู้แทนตามหนังสือมอบอำนาจ ไปที่สำนักงานที่ดิน เราประสานเอกสารและนัดหมาย
คำสัญญาต่อสัญญาเช่า
“30 + 30 + 30” หมายถึงอะไรจริงๆ
สัญญาเช่ามักขายพร้อมการต่อสัญญา แต่จดทะเบียนได้ครั้งละหนึ่งระยะไม่เกิน 30 ปี การต่อสัญญาแต่ละครั้งเป็นคำสัญญาในสัญญา
- 01
คำสัญญา ไม่ใช่การจดทะเบียน
เงื่อนไขการต่อสัญญาอยู่ในสัญญา ระยะเวลาใหม่ต้องจดทะเบียนเมื่อระยะปัจจุบันสิ้นสุด
- 02
ใครต้องปฏิบัติตาม
คำสัญญาต่อสัญญาผูกพันเจ้าของที่ดินรายใหม่หรือทายาทของเจ้าของหรือไม่ เป็นคำถามสำหรับทนายความของเรา ไม่ควรสันนิษฐานเอาเอง
- 03
เงื่อนไข
ตรวจว่าใครต้องต่อสัญญา เมื่อใด ราคาเท่าใด ภายใต้เงื่อนไขใด และจะเกิดอะไรขึ้นหากเจ้าของปฏิเสธ
ระวังข้อเสนอที่อ้างว่ารับประกัน 60 หรือ 90 ปี ถามทนายความของเราว่าวันนี้จดทะเบียนอะไรไว้ และส่วนใดขึ้นอยู่กับคำสัญญาในอนาคต
ที่ดิน อาคาร และเจ้าของ
รู้ว่าคุณเช่าทรัพย์สินของใคร
สัญญาเช่าน่าเชื่อถือได้เท่ากับโฉนดและเจ้าของที่อยู่เบื้องหลัง
- 01
โฉนดที่ดิน
ประเภทและเลขที่โฉนด เจ้าของตามทะเบียน และการจำนองหรือสิทธิ์อื่นที่จดทะเบียนไว้บนที่ดินแล้ว
- 02
เจ้าของ
เจ้าของเป็นบุคคลหรือบริษัท ใครมีอำนาจลงนาม และเจ้าของให้เช่าตามที่เสนอได้จริงหรือไม่
- 03
อาคาร
ใครจะเป็นเจ้าของบ้าน ใบอนุญาตก่อสร้างและทะเบียนบ้าน และสัญญาระบุเรื่องกรรมสิทธิ์ในอาคารอย่างไร
- 04
พื้นที่ส่วนกลาง
ถนน น้ำ ไฟฟ้า กฎของโครงการและค่าส่วนกลาง และใครดูแลหากผู้พัฒนาโครงการถอนตัว
สัญญาเช่าจากบริษัทที่ผู้ถือหุ้นชาวไทยถือหุ้นเพียงในนามมีความเสี่ยงทางกฎหมาย เราไม่จัดทำโครงสร้างนอมินี และทนายความของเราตรวจสอบว่าใครเป็นผู้ให้เช่าที่แท้จริง
ระหว่างและหลังสัญญาเช่า
การขายต่อ มรดก และการสิ้นสุดระยะเวลาเช่า
ถามคำถามเหล่านี้ก่อนลงนาม เพราะคำตอบจะถูกกำหนดไว้ในสัญญา
- 01
การขายสิทธิการเช่า
คุณขายหรือโอนสิทธิการเช่าได้หรือไม่ ต้องได้รับความยินยอมจากใคร และมีค่าธรรมเนียมเท่าใด ถามด้วยว่าผู้ซื้อจะรับช่วงระยะเวลาที่เหลือหรือได้ระยะเวลาใหม่
- 02
การปล่อยเช่า
สัญญาเช่าอนุญาตให้เช่าช่วงและให้เช่าระยะสั้นแค่ไหน และการปล่อยเช่าอาจต้องมีใบอนุญาตใด
- 03
หากฝ่ายใดเสียชีวิต
สัญญาเช่าจะตกทอดถึงทายาทของคุณ หรือยังมีผลหากเจ้าของที่ดินเสียชีวิตหรือไม่ ขึ้นอยู่กับกฎหมายและสัญญา ทนายความของเราให้คำแนะนำ
- 04
เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเช่า
บ้านและสิ่งปลูกสร้างเพิ่มเติมจะเป็นอย่างไร และมีเงื่อนไขเรื่องค่าชดเชย การรื้อถอน หรือการส่งมอบคืนหรือไม่
คำถามสำหรับทนายความ
ตกลงเรื่องเหล่านี้ก่อนลงนามหรือชำระเงิน
ใช้รายการนี้กับทนายความของเรา เราติดตามคำตอบและเอกสารที่รองรับ
- 01
ใครเป็นเจ้าของที่ดินและอาคาร และให้เช่าตามนี้ได้หรือไม่
- 02
ที่ดินติดจำนองหรือไม่ และสัญญาเช่าจะเป็นอย่างไรหากผู้รับจำนองบังคับจำนอง
- 03
จะจดทะเบียนระยะเวลาเท่าใด และเมื่อใด
- 04
ข้อต่อสัญญาสัญญาอะไรไว้บ้าง และผูกพันใคร
- 05
ขาย โอน หรือให้เช่าช่วงได้หรือไม่ และด้วยเงื่อนไขใด
- 06
จะเป็นอย่างไรหากฉันเสียชีวิต หรือเจ้าของที่ดินเสียชีวิตหรือขายที่ดิน
- 07
ใครจ่ายค่าธรรมเนียมจดทะเบียนและภาษี
- 08
บ้านและเงินที่ชำระแล้วจะเป็นอย่างไรหากฝ่ายใดผิดสัญญา
Baanward ช่วยอย่างไร
เอกสาร คำถาม และการติดตาม
เรารวบรวมสำเนาโฉนดและรายการจดทะเบียน ใบอนุญาต เอกสารโครงการ และร่างสัญญาเช่า ส่งให้ทนายความของเราพร้อมคำถามของคุณ จัดการตรวจบ้านโดยผู้เชี่ยวชาญ และบันทึกทุกคำตอบไว้จนถึงการลงนามและจดทะเบียน
สิ่งที่เป็นหน้าที่ของทนายความ
สัญญาเช่าและการจดทะเบียน
เงื่อนไขสัญญาเช่า โครงสร้างการถือครอง คำถามเรื่องการต่อสัญญาและมรดก และการจดทะเบียน ได้รับการตรวจสอบโดยทนายความของเราภายใต้การว่าจ้างทางกฎหมายแยกต่างหาก โดยรวมค่าบริการไว้ในใบเสนอราคาของคุณ
คำถาม
สิทธิการเช่า อธิบายแบบเข้าใจง่าย
ชาวต่างชาติซื้อบ้านในไทยผ่านสัญญาเช่าได้หรือไม่
ได้ โดยทั่วไปชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในชื่อตนเองได้ บ้านหรือวิลล่าจึงมักถือครองผ่านสัญญาเช่าที่ดินที่จดทะเบียน ครั้งละไม่เกิน 30 ปี ส่วนกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านเป็นอีกคำถามหนึ่งสำหรับทนายความของเรา
การต่อสัญญาเช่า 30 + 30 รับประกันหรือไม่
ไม่ จดทะเบียนได้เฉพาะระยะเวลาปัจจุบัน การต่อสัญญาเป็นคำสัญญาในสัญญา จะบังคับได้หรือไม่และบังคับกับใครได้ ขึ้นอยู่กับถ้อยคำและกฎหมาย ทนายความของเราตรวจสอบให้
สัญญาเช่าของฉันจะเป็นอย่างไรหากเจ้าของขายที่ดิน
สัญญาเช่าที่จดทะเบียนจะบันทึกไว้ในโฉนด นี่คือเหตุผลที่การจดทะเบียนสำคัญ ทนายความของเรายืนยันว่าสัญญาเช่าของคุณได้รับความคุ้มครองอย่างไรหากที่ดินถูกขายหรือจำนอง
ฉันขายวิลล่าที่ถือสิทธิการเช่าในภายหลังได้หรือไม่
มักทำได้ หากสัญญาเช่าอนุญาตให้โอนสิทธิ ตรวจว่าต้องได้รับความยินยอมหรือมีค่าธรรมเนียมหรือไม่ และผู้ซื้อรับช่วงระยะเวลาที่เหลือหรือไม่ มูลค่าขายต่อมักลดลงเมื่อระยะเวลาเช่าเหลือน้อยลง
คอนโดแบบสิทธิการเช่าต่างจากแบบกรรมสิทธิ์อย่างไร
ต่าง แบบกรรมสิทธิ์คุณเป็นเจ้าของห้องชุด แบบสิทธิการเช่าคุณถือครองตามระยะเวลา คอนโดแบบเช่ามักเสนอขายเมื่อโควตาต่างชาติเต็มแล้ว ดู คู่มือกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ.
พันธมิตรด้านทรัพย์สินของคุณในประเทศไทย