LEITFADEN LEASEHOLD
Leasehold-Immobilien in Thailand
für Käufer erklärt.
Die meisten Ausländer, die in Thailand ein Haus oder eine Villa kaufen, halten sie über einen Mietvertrag. Dieser Leitfaden erklärt, was ein Mietvertrag Ihnen gibt, wie Laufzeit, Eintragung und Verlängerung funktionieren und welche Fragen Sie vor Unterschrift oder Zahlung mit Ihrem Rechtsanwalt klären.
Ihre Beratung startenDIE KURZE ANTWORT
Ein Mietvertrag ist ein Nutzungsrecht, kein Eigentum.
Ein eingetragener Mietvertrag erlaubt Ihnen, Land oder ein Haus für eine vereinbarte Laufzeit zu nutzen, jeweils bis zu 30 Jahre. Der Grundeigentümer behält den Eigentumstitel. Was Sie tatsächlich halten, hängt vom Vertrag und von der Eintragung beim Land Office (Grundbuchamt) ab.
WARUM ES WICHTIG IST
Sie kaufen im Grunde die Dokumente.
Bei einer Villa auf Mietvertragsbasis zahlen Sie den Großteil des Preises im Voraus für Rechte, die Jahrzehnte dauern. Zusagen beim Verkauf, etwa Verlängerungen oder Weiterverkaufsrechte, schützen Sie nur so weit, wie Vertrag und Eintragung sie tragen.
WAS EIN MIETVERTRAG IHNEN GIBT
Drei Punkte, die Sie zuerst verstehen sollten.
Dies sind allgemeine Hinweise. Unser Rechtsanwalt bestätigt, wie sie auf Ihre Immobilie und Ihren Vertrag zutreffen.
- 01
Eine Laufzeit, kein Eigentum
Ein Mietvertrag ist ein Recht, die Immobilie für eine feste Laufzeit zu nutzen. Das thailändische Recht begrenzt einen einzelnen Mietvertrag auf 30 Jahre.
- 02
Der Eigentümer behält den Titel
Der Grundeigentümer kann das Land weiterhin verkaufen oder belasten. Ein eingetragener Mietvertrag wird auf der Eigentumsurkunde vermerkt; fragen Sie unseren Rechtsanwalt, wie Ihrer in beiden Fällen geschützt ist.
- 03
Land und Gebäude können getrennt sein
Grundeigentümer, Gebäudeeigentümer und Mieter können verschiedene Personen sein. Andere eingetragene Rechte wie ein Erbbaurecht (Superficies) oder ein Nießbrauch werden manchmal besprochen; unser Rechtsanwalt erklärt, ob eines davon zu Ihrem Kauf passt.
EINTRAGUNG
Die Eintragung schützt die Laufzeit.
Ein Mietvertrag über mehr als drei Jahre muss schriftlich geschlossen und beim Land Office eingetragen werden. Ohne Eintragung ist er in der Regel nur für drei Jahre durchsetzbar.
Verlangen Sie den eingetragenen Vermerk auf der Eigentumsurkunde, nicht nur den privaten Vertrag, und prüfen Sie, ob Grundstück, Parteien, Laufzeit und Miete richtig angegeben sind.
KOSTEN UND ZEITPLAN
Planen Sie den Eintragungstermin.
Für den Mietvertrag fallen eine Eintragungsgebühr und Stempelsteuer an, meist berechnet auf die gesamte Miete. Der Vertrag regelt, wer sie zahlt, und unser Rechtsanwalt bestätigt die Beträge.
Beide Seiten oder ihre Vertreter mit Vollmacht erscheinen beim Land Office. Wir koordinieren die Unterlagen und den Termin.
VERLÄNGERUNGSZUSAGEN
Was „30 + 30 + 30“ wirklich bedeutet.
Mietverträge werden oft mit Verlängerungen beworben. Eingetragen wird jeweils nur eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren; jede Verlängerung ist eine Zusage im Vertrag.
- 01
Eine Zusage, keine Eintragung
Die Verlängerungsbedingungen stehen im Vertrag. Eine neue Laufzeit muss eingetragen werden, wenn die laufende endet.
- 02
Wer sie einhalten muss
Ob eine Verlängerungszusage einen neuen Grundeigentümer oder die Erben des Eigentümers bindet, klärt unser Rechtsanwalt. Davon kann man nicht ausgehen.
- 03
Die Bedingungen
Prüfen Sie, wer verlängern muss, wann, zu welchem Preis und unter welchen Bedingungen, und was geschieht, wenn der Eigentümer ablehnt.
Seien Sie vorsichtig bei Angeboten, die als garantierte 60 oder 90 Jahre beschrieben werden. Fragen Sie unseren Rechtsanwalt, was heute eingetragen ist und was von künftigen Zusagen abhängt.
LAND, GEBÄUDE UND EIGENTÜMER
Wissen Sie, wessen Immobilie Sie mieten.
Ein Mietvertrag ist nur so verlässlich wie der Titel und der Eigentümer dahinter.
- 01
Der Grundstückstitel
Titelart und Urkundennummer, der eingetragene Eigentümer und etwaige Hypotheken oder andere bereits eingetragene Rechte am Land.
- 02
Der Eigentümer
Ob der Eigentümer eine Person oder ein Unternehmen ist, wer unterschreiben darf und ob der Eigentümer den angebotenen Mietvertrag gewähren kann.
- 03
Das Gebäude
Wer Eigentümer des Hauses wird, Baugenehmigung und Hausregistrierung, und was der Vertrag zum Gebäudeeigentum sagt.
- 04
Gemeinschaftsflächen
Straßen, Wasser, Strom, Siedlungsregeln und Gemeinschaftsgebühren und wer sie unterhält, wenn der Bauträger sich zurückzieht.
Ein Mietvertrag von einem Unternehmen, dessen thailändische Gesellschafter nur auf dem Papier Anteile halten, birgt rechtliche Risiken. Wir richten keine Treuhand- oder Strohmannstrukturen ein, und unser Rechtsanwalt prüft, wer den Mietvertrag tatsächlich gewährt.
WÄHREND UND NACH DEM MIETVERTRAG
Weiterverkauf, Erbe und Ende der Laufzeit.
Stellen Sie diese Fragen vor der Unterschrift, denn die Antworten werden im Vertrag festgelegt.
- 01
Den Mietvertrag verkaufen
Können Sie den Mietvertrag verkaufen oder übertragen, mit wessen Zustimmung und zu welcher Gebühr? Fragen Sie, ob ein Käufer die Restlaufzeit übernimmt oder eine neue erhält.
- 02
Vermieten
Was der Mietvertrag zu Untervermietung und Kurzaufenthalten erlaubt und welche Lizenzen eine Vermietung erfordern kann.
- 03
Wenn eine Seite stirbt
Ob der Mietvertrag für Ihre Erben weiterläuft oder beim Tod des Grundeigentümers bestehen bleibt, hängt vom Gesetz und vom Vertrag ab. Unser Rechtsanwalt berät Sie.
- 04
Wenn die Laufzeit endet
Was mit dem Haus und etwaigen Verbesserungen geschieht und ob Bedingungen zu Entschädigung, Rückbau oder Rückgabe gelten.
FRAGEN AN IHREN RECHTSANWALT
Klären Sie diese vor Unterschrift oder Zahlung.
Nutzen Sie diese Liste mit unserem Rechtsanwalt. Wir verfolgen die Antworten und die zugehörigen Unterlagen.
- 01
Wem gehören Land und Gebäude, und kann er diesen Mietvertrag gewähren?
- 02
Ist das Land belastet, und was geschieht mit dem Mietvertrag, wenn der Kreditgeber vollstreckt?
- 03
Welche Laufzeit wird eingetragen, und wann?
- 04
Was genau verspricht die Verlängerungsklausel, und wen bindet sie?
- 05
Kann ich den Mietvertrag verkaufen, übertragen oder untervermieten, und zu welchen Bedingungen?
- 06
Was geschieht, wenn ich sterbe oder wenn der Grundeigentümer stirbt oder verkauft?
- 07
Wer zahlt die Eintragungsgebühr und die Steuern?
- 08
Was geschieht mit dem Haus und meinen Zahlungen, wenn eine Seite den Vertrag bricht?
WIE BAANWARD HILFT
Unterlagen, Fragen und Nachverfolgung.
Wir sammeln Kopien von Titel und Registereinträgen, Genehmigungen, Siedlungsunterlagen und den Mietvertragsentwurf, legen sie unserem Rechtsanwalt mit Ihren Fragen vor, organisieren die Fachinspektion des Hauses und dokumentieren jede Antwort bis zu Unterschrift und Eintragung.
WAS BEI UNSEREM RECHTSANWALT BLEIBT
Der Mietvertrag und seine Eintragung.
Mietbedingungen, Eigentumsstruktur, Fragen zu Verlängerung und Erbe sowie die Eintragung prüft unser Rechtsanwalt im Rahmen eines separaten Mandats; das Honorar ist in Ihrem Angebot enthalten.
FRAGEN
Leasehold, einfach erklärt.
Kann ein Ausländer in Thailand ein Haus über einen Mietvertrag kaufen?
Ja. Ausländer können in der Regel kein Land auf eigenen Namen besitzen, daher wird ein Haus oder eine Villa meist über einen eingetragenen Mietvertrag über das Land gehalten, jeweils bis zu 30 Jahre. Wie das Haus selbst gehalten wird, ist eine eigene Frage für unseren Rechtsanwalt.
Ist eine Verlängerung 30 + 30 garantiert?
Nein. Eingetragen ist nur die laufende Laufzeit. Eine Verlängerung ist eine Zusage im Vertrag; ob und gegen wen sie durchsetzbar ist, hängt von ihrem Wortlaut und vom Gesetz ab. Unser Rechtsanwalt prüft sie.
Was geschieht mit meinem Mietvertrag, wenn der Grundeigentümer das Land verkauft?
Ein eingetragener Mietvertrag wird auf der Eigentumsurkunde vermerkt, deshalb ist die Eintragung wichtig. Unser Rechtsanwalt bestätigt, wie Ihr Mietvertrag geschützt ist, wenn das Land verkauft oder belastet wird.
Kann ich meine Villa mit Mietvertrag später verkaufen?
Oft, wenn der Mietvertrag eine Übertragung erlaubt. Prüfen Sie, ob eine Zustimmung oder Gebühr nötig ist und ob der Käufer die Restlaufzeit übernimmt. Der Wiederverkaufswert sinkt meist mit abnehmender Laufzeit.
Unterscheidet sich ein Condo mit Mietvertrag von einem im Eigentum?
Ja. Im Eigentum gehört Ihnen die Einheit; mit einem Mietvertrag halten Sie sie für eine Laufzeit. Condos mit Mietvertrag werden meist angeboten, wenn die Ausländerquote ausgeschöpft ist. Siehe unseren Leitfaden zum ausländischen Eigentum.
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