WISSEN, VON WEM SIE KAUFEN
So prüfen Sie einen Bauträger in Thailand
oder einen Villenbetreiber.
Bevor Sie reservieren oder zahlen, sollten Sie wissen, mit wem Sie es zu tun haben: das Unternehmen, das Grundstück, die Genehmigungen, die bereits fertiggestellten Projekte und wie Ihr Geld geschützt ist. Dieser Leitfaden zeigt, was zu prüfen ist, woher die Informationen stammen und wer sie prüft.
Ihre Beratung startenDIE KURZE ANTWORT
Prüfen Sie Unternehmen und Projekt.
Prospekt und Verkaufsteam eines Bauträgers beschreiben das Projekt, das sie verkaufen wollen. Unabhängige Prüfungen betrachten das Unternehmen dahinter, das Grundstück, auf dem gebaut wird, die erteilten Genehmigungen und den Verlauf früherer Projekte.
WARUM ES WICHTIG IST
Ein Großteil des Preises wird oft früh gezahlt.
Wenn Sie vom Plan kaufen oder einem Vermietungsprogramm beitreten, sind Sie über Jahre auf den Bauträger oder Betreiber angewiesen. Probleme lassen sich nach der Zahlung viel schwerer beheben, daher gehören die Prüfungen vor die Reservierung oder die erste Zahlung.
SECHS PRÜFUNGEN
Was Sie vor der Zahlung prüfen sollten.
Nicht jeder Kauf braucht alle sechs. Eine Wiederverkaufseinheit in einem fertigen Gebäude braucht weniger als eine Villa vom Plan mit Vermietungsprogramm.
- 01
Das Unternehmen
Bestätigen Sie die Registrierung der verkaufenden Gesellschaft, ihre Direktoren und wer für sie zeichnen darf. Vergleichen Sie den Namen im Vertrag mit dem im Prospekt.
- 02
Das Grundstück
Klären Sie, wem das Projektgrundstück gehört und ob es belastet ist. Eine Hypothek zugunsten der Bank, die den Bau finanziert, ist üblich; entscheidend ist, wie Ihre Einheit bei der Übertragung davon freigestellt wird.
- 03
Die Genehmigungen
Fordern Sie Kopien der Baugenehmigung und der weiteren Genehmigungen an, die das Projekt braucht, etwa eine Umweltgenehmigung oder eine Parzellierungsgenehmigung für eine Wohnanlage.
- 04
Die Referenzen
Sehen Sie sich fertiggestellte Projekte des Bauträgers an: Wurden sie nahe am versprochenen Termin übergeben, und wie werden sie heute instand gehalten?
- 05
Streitfälle
Lassen Sie unseren Rechtsanwalt Gerichts- und Insolvenzregister durchsuchen, soweit sie zugänglich sind, und achten Sie auf ungelöste Beschwerden früherer Käufer.
- 06
Ihre Zahlungen
Klären Sie, ob Ihre Zahlungen auf einem Treuhandkonto liegen, durch eine Bankgarantie gedeckt sind oder direkt an den Bauträger gehen, und was der Vertrag vorsieht, wenn das Projekt stoppt.
WOHER DIE INFORMATIONEN STAMMEN
Quellen und wer sie prüft.
Manche Informationen sind öffentlich, manche müssen beim Bauträger angefordert werden und manche erfordern eine Recherche durch einen Anwalt.
| Prüfung | Woher die Information stammt | Wer prüft |
|---|---|---|
| Firmenregistrierung | Das Department of Business Development veröffentlicht Registerdaten, Direktoren und eingereichte Abschlüsse, überwiegend auf Thai. | Wir tragen sie zusammen und fassen sie zusammen. Die Zeichnungsbefugnis prüft unser Rechtsanwalt. |
| Grundbuchtitel und Hypotheken | Die Eigentumsurkunde und die Unterlagen des Land Office. | Unser Rechtsanwalt. |
| Baugenehmigung und weitere Genehmigungen | Beim Bauträger angeforderte Kopien, wo möglich bei der ausstellenden Behörde abgeglichen. | Wir fordern sie an und verfolgen sie nach. Unser Rechtsanwalt prüft sie. |
| Fertiggestellte Projekte | Besuche vor Ort, Gebäudeverwaltung und Eigentümer, mit denen wir sprechen können. | Wir besuchen sie und berichten mit Datum, was wir sehen und hören. |
| Gerichts- und Insolvenzregister | Gerichts- und Insolvenzrecherchen, soweit verfügbar. | Unser Rechtsanwalt. |
| Zahlungsschutz | Der Vertrag und etwaige Treuhand- oder Bankgarantieunterlagen. | Unser Rechtsanwalt berät. Wir prüfen, ob die Zahlungen den vereinbarten Bauabschnitten entsprechen. |
| Vermietungsbetreiber | Registrierung, Lizenzen und Verwaltungsvertrag des Betreibers sowie Villen, die er bereits betreibt. | Wir sammeln Informationen und besuchen vor Ort. Unser Rechtsanwalt prüft den Vertrag. |
VILLENBETREIBER
Wenn jemand anderes die Vermietung übernimmt.
Viele Villen auf Phuket und Koh Samui und manche Eigentumswohnungen werden mit einem Verwaltungs- oder Vermietungsprogramm verkauft. Der Betreiber ist oft ein anderes Unternehmen als der Bauträger, prüfen Sie ihn also gesondert: seine Registrierung, wie lange er schon Villen betreibt und ob er die Lizenzen besitzt, die Kurzzeitvermietung erfordern kann.
Besuchen Sie Villen, die er bereits verwaltet, und fragen Sie, was die Eigentümer erhalten, wie oft und mit welchen Abrechnungen.
GARANTIERTE RENDITEN
Fragen Sie, wer die Garantie zahlt.
Eine garantierte Mietrendite ist nur so stark wie das Unternehmen, das sie gibt. Fragen Sie, welches Unternehmen sie zahlt, aus welchen Mitteln, wie viele Jahre lang und was geschieht, wenn der Betreiber nicht mehr zahlt oder der Vertrag endet.
Unser Rechtsanwalt prüft den Verwaltungsvertrag und wie er mit Ihrem Kaufvertrag verknüpft ist.
WARNSIGNALE
Wann Sie innehalten sollten.
Keines dieser Zeichen beweist für sich allein ein Problem. Jedes ist ein Grund, vor der Zahlung weitere Fragen zu stellen.
- 01
Druck, sofort zu zahlen
Eine Anzahlung, die verlangt wird, bevor Sie den Vertrag gesehen haben, oder ein Rabatt, der heute abläuft.
- 02
Zahlungen an eine Privatperson
Die Aufforderung, auf ein Privatkonto zu zahlen oder an ein anderes Unternehmen als das im Vertrag genannte.
- 03
Fehlende Unterlagen
Keine Kopie der Eigentumsurkunde oder Genehmigungen, oder das Versprechen, sie kämen nach der Zahlung.
- 04
Umgehungskonstruktionen
Der Rat, Land über thailändische Aktionäre nur auf dem Papier zu halten, oder andere Wege, die unser Rechtsanwalt nicht geprüft hat.
WIE BAANWARD HILFT
Recherche mit Quellen und Datum.
Wir tragen die verfügbaren Informationen über Bauträger, Projekt und gegebenenfalls Betreiber zusammen, besuchen Baustelle und fertige Projekte, fordern fehlende Unterlagen an und gehen den Aussagen nach, die für Ihre Entscheidung zählen. Ihre Zusammenfassung nennt Quellen, Daten und noch offene Fragen.
WAS BEI UNSEREM RECHTSANWALT BLEIBT
Rechtsstatus und Vertrag.
Eigentumstitel, Verkaufsbefugnis, Genehmigungen, Gerichtsrecherchen und Vertrag prüft unser Rechtsanwalt im Rahmen eines gesonderten Mandats, mit dem Honorar in Ihrem Angebot. Die Recherche ist keine Garantie für die zukünftige Leistung eines Bauträgers.
FRAGEN
Bauträger prüfen, einfach erklärt.
Kann ich einen thailändischen Bauträger selbst prüfen?
Teilweise. Registerdaten veröffentlicht das Department of Business Development online, überwiegend auf Thai. Grundbuchdaten, Gerichtsrecherchen und Genehmigungen erfordern meist einen Anwalt oder Unterlagen des Bauträgers.
Ist ein großer oder börsennotierter Bauträger automatisch sicher?
Ein börsennotiertes Unternehmen veröffentlicht mehr Informationen, was hilft. Das garantiert weder Termin noch Qualität eines bestimmten Projekts, die Projektprüfungen bleiben also nötig.
Können Sie die Seriosität eines Villenbetreibers auf Phuket prüfen?
Ja, im vereinbarten Umfang. Wir tragen die Registerdaten des Betreibers zusammen, fordern seine Lizenzen und den Verwaltungsvertrag an, besuchen nach Möglichkeit Villen, die er bereits betreibt, und geben den Vertrag an unseren Rechtsanwalt weiter.
Ist ein Treuhandkonto beim Kauf vom Plan in Thailand vorgeschrieben?
Thailand hat ein Treuhandgesetz, doch seine Nutzung beim Immobilienkauf ist meist freiwillig. Fragen Sie, ob Ihre Zahlungen auf ein Treuhandkonto gehen, durch eine Bankgarantie gedeckt sind oder direkt an den Bauträger fließen, und lassen Sie den Vertrag von unserem Rechtsanwalt prüfen.
Bedeuten gute Referenzen, dass mein Projekt pünktlich fertig wird?
Nein. Sie zeigen, wie der Bauträger frühere Projekte abgewickelt hat. Jedes Projekt hat eigene Finanzierung, Genehmigungen und Bauunternehmer, daher vergleichen wir auch die Baustelle mit dem Bau- und Zahlungsplan.
Wie prüfe ich einen Immobilienmakler in Thailand?
In Thailand gibt es keine allgemeine Lizenz für Immobilienmakler. Prüfen Sie daher die Firmenregistrierung der Agentur, wie lange sie tätig ist und ob sie einem anerkannten Branchenverband angehört. Fragen Sie, wer die Provision zahlt, denn ein Makler arbeitet meist für den Verkäufer oder Bauträger, und lassen Sie jedes Versprechen in den Vertrag schreiben. Unser Rechtsanwalt handelt für Sie, nicht für den Verkäufer.
Wann sollten die Prüfungen stattfinden?
Bevor Sie reservieren oder eine Anzahlung leisten. Auf Wunsch lassen sich einige Prüfungen vor großen Raten oder vor der Übertragung wiederholen.
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