Сайт переведён на русский язык для удобства. Консультации, отчёты и юридические заключения предоставляются на английском языке.
ПРОВЕРЬТЕ, У КОГО ПОКУПАЕТЕ
Как проверить застройщика в Таиланде
или оператора вилл.
Прежде чем бронировать или платить, выясните, с кем имеете дело: компания, земля, разрешения, уже сданные проекты и как защищены ваши деньги. В этом руководстве — что проверять, откуда берётся информация и кто её проверяет.
Начать консультациюКОРОТКО
Проверьте компанию и проект.
Буклет и отдел продаж застройщика описывают проект, который хотят продать. Независимые проверки смотрят на компанию за ним, землю, на которой он строится, имеющиеся разрешения и то, как шли её прежние проекты.
ПОЧЕМУ ЭТО ВАЖНО
Большая часть цены может быть выплачена заранее.
Покупая на этапе строительства или подписываясь на программу аренды, вы годами зависите от застройщика или оператора. Проблемы гораздо сложнее решить после оплаты, поэтому проверки нужны до бронирования или первого платежа.
ШЕСТЬ ПРОВЕРОК
Что проверить до оплаты.
Не каждой покупке нужны все шесть. Квартире на вторичном рынке в готовом здании нужно меньше, чем вилле на этапе строительства с программой аренды.
- 01
Компания
Подтвердите регистрацию компании-продавца, её директоров и кто имеет право подписи. Сравните название в договоре с названием в буклете.
- 02
Земля
Узнайте, кто владеет землёй проекта и заложена ли она. Залог в пользу банка, финансирующего строительство, — обычное дело; важно, как ваша квартира освобождается от него при регистрации сделки.
- 03
Разрешения
Запросите копии разрешения на строительство и других разрешений, нужных проекту, например экологического заключения или разрешения на раздел земли для жилого посёлка.
- 04
История проектов
Посмотрите на завершённые проекты застройщика: были ли они сданы близко к обещанной дате и как обслуживаются сегодня?
- 05
Споры
Попросите нашего юриста проверить судебные реестры и реестры банкротств, где это возможно, и поищите нерешённые жалобы прежних покупателей.
- 06
Ваши платежи
Узнайте, хранятся ли ваши платежи на эскроу, покрыты ли банковской гарантией или идут напрямую застройщику и что говорит договор, если проект остановится.
ОТКУДА ИНФОРМАЦИЯ
Источники и кто их проверяет.
Часть информации публична, часть нужно запросить у застройщика, а часть требует поиска юристом.
| Проверка | Откуда информация | Кто проверяет |
|---|---|---|
| Регистрация компании | Департамент развития бизнеса публикует регистрационные данные, директоров и поданную отчётность, в основном на тайском языке. | Мы собираем и обобщаем. Полномочия на подпись проверяет наш юрист. |
| Титул на землю и ипотеки | Титул и записи Земельного департамента. | Наш юрист. |
| Разрешение на строительство и другие разрешения | Копии, запрошенные у застройщика и по возможности сверенные с выдавшим органом. | Мы запрашиваем и отслеживаем. Наш юрист их проверяет. |
| Завершённые проекты | Осмотры на месте, управляющие компании и владельцы, с которыми можно поговорить. | Мы посещаем и сообщаем, что увидели и услышали, с датами. |
| Судебные реестры и реестры банкротств | Поиск по судебным реестрам и реестрам банкротств, где это доступно. | Наш юрист. |
| Защита платежей | Договор и документы об эскроу или банковской гарантии. | Консультирует наш юрист. Мы проверяем, что платежи соответствуют согласованным этапам. |
| Оператор аренды | Регистрация оператора, лицензии и договор управления, а также виллы, которыми он уже управляет. | Мы собираем данные и посещаем объекты. Наш юрист проверяет договор. |
ОПЕРАТОРЫ ВИЛЛ
Если арендой управляет кто-то другой.
Многие виллы на Пхукете и Самуи, а также некоторые кондоминиумы продаются с программой управления или аренды. Оператором часто выступает другая компания, а не застройщик, поэтому проверьте его отдельно: регистрацию, сколько лет он управляет виллами и есть ли у него лицензии, которые может требовать краткосрочная аренда.
Посетите виллы, которыми он уже управляет, и узнайте, что получают владельцы, как часто и с какой отчётностью.
ГАРАНТИРОВАННЫЙ ДОХОД
Узнайте, кто платит гарантию.
Гарантированный доход от аренды надёжен ровно настолько, насколько надёжна компания, которая его даёт. Узнайте, какая компания платит, из каких средств, сколько лет и что будет, если оператор перестанет платить или договор закончится.
Наш юрист проверяет договор управления и его связь с вашим договором купли-продажи.
ТРЕВОЖНЫЕ ПРИЗНАКИ
Когда стоит притормозить.
Ни один из этих признаков сам по себе не доказывает проблему. Каждый — повод задать больше вопросов до оплаты.
- 01
Давление «платите сейчас»
Задаток требуют до того, как вы увидели договор, или скидка истекает сегодня.
- 02
Платежи частному лицу
Просьба заплатить на личный счёт или компании, не указанной в договоре.
- 03
Нет документов
Нет копии титула или разрешений, или обещают прислать их после оплаты.
- 04
Обходные схемы
Совет оформить землю через тайских акционеров «на бумаге» или другие схемы, которые не проверял наш юрист.
ЧЕМ ПОМОГАЕТ BAANWARD
Изучение с источниками и датами.
Мы собираем доступную информацию о застройщике, проекте и операторе, посещаем стройку и завершённые проекты, запрашиваем недостающие документы и проверяем заявления, важные для вашего решения. В сводке перечислены источники, даты и открытые вопросы.
ЧТО ОСТАЁТСЯ ЗА НАШИМ ЮРИСТОМ
Правовой статус и договор.
Титул, право на продажу, разрешения, судебные проверки и договор проверяет наш юрист по отдельному договору на юридические услуги, гонорар включён в вашу смету. Изучение не гарантирует, как застройщик будет работать в будущем.
ВОПРОСЫ
Проверка застройщика — простыми словами.
Могу ли я сам проверить тайского застройщика?
Частично. Регистрационные данные компаний публикует онлайн Департамент развития бизнеса, в основном на тайском языке. Земельные записи, судебные проверки и разрешения обычно требуют юриста или документов от застройщика.
Крупный или публичный застройщик автоматически надёжен?
Публичная компания раскрывает больше информации, и это помогает. Но это не гарантирует сроки или качество конкретного проекта, поэтому проверки проекта всё равно нужны.
Можете ли вы проверить оператора вилл на Пхукете?
Да, в согласованных рамках. Мы собираем регистрационные данные оператора, запрашиваем его лицензии и договор управления, по возможности посещаем виллы, которыми он уже управляет, и передаём договор нашему юристу.
Обязателен ли эскроу при покупке на этапе строительства в Таиланде?
В Таиланде есть закон об эскроу, но при покупке недвижимости его использование обычно необязательно. Уточните, идут ли ваши платежи на эскроу, покрыты ли банковской гарантией или поступают напрямую застройщику, и попросите нашего юриста проверить, что сказано в договоре.
Хорошая история проектов означает, что мой проект сдадут вовремя?
Нет. Она показывает, как застройщик справлялся с прежними проектами. У каждого проекта своё финансирование, разрешения и подрядчик, поэтому мы также сравниваем стройку с графиком строительства и платежей.
Как проверить агента или брокера по недвижимости в Таиланде?
В Таиланде нет общей лицензии для агентов по недвижимости, поэтому проверьте регистрацию агентства, сколько лет оно работает и входит ли в признанную отраслевую ассоциацию. Узнайте, кто платит ему комиссию — обычно агент работает на продавца или застройщика, — и фиксируйте каждое обещание в договоре. Наш юрист действует в ваших интересах, а не в интересах продавца.
Когда проводить проверки?
До бронирования или внесения задатка. При желании некоторые проверки можно повторить перед крупными платежами или перед регистрацией сделки.
ВАШ ПАРТНЁР ПО НЕДВИЖИМОСТИ В ТАИЛАНДЕ