SAVOIR À QUI VOUS ACHETEZ
Comment vérifier un promoteur en Thaïlande
ou un gestionnaire de villas.
Avant de réserver ou de payer, sachez à qui vous avez affaire : la société, le terrain, les autorisations, les projets déjà livrés et la protection de votre argent. Ce guide indique quoi vérifier, d’où vient l’information et qui la vérifie.
Démarrer votre consultationLA RÉPONSE COURTE
Vérifiez la société et le projet.
La brochure et l’équipe commerciale d’un promoteur décrivent le projet qu’ils veulent vendre. Des vérifications indépendantes portent sur la société qui le porte, le terrain sur lequel il est construit, les permis obtenus et le déroulement de ses projets précédents.
POURQUOI C’EST IMPORTANT
L’essentiel du prix peut être payé tôt.
Lorsque vous achetez sur plan ou adhérez à un programme de location, vous dépendez du promoteur ou du gestionnaire pendant des années. Les problèmes sont bien plus difficiles à corriger après paiement : les vérifications se font donc avant la réservation ou le premier versement.
SIX VÉRIFICATIONS
Ce qu’il faut vérifier avant de payer.
Tous les achats n’exigent pas les six. Un bien en revente dans un immeuble achevé en demande moins qu’une villa sur plan avec programme de location.
- 01
La société
Confirmez l’immatriculation de la société venderesse, ses dirigeants et qui peut signer pour elle. Comparez le nom figurant au contrat avec celui de la brochure.
- 02
Le terrain
Sachez qui possède le terrain du projet et s’il est hypothéqué. Une hypothèque au profit de la banque qui finance la construction est courante ; l’important est la manière dont votre lot en est libéré au transfert.
- 03
Les autorisations
Demandez une copie du permis de construire et des autres autorisations nécessaires au projet, comme une autorisation environnementale ou un permis de lotissement pour un ensemble résidentiel.
- 04
Les réalisations passées
Examinez les projets achevés du promoteur : ont-ils été livrés près de la date promise, et comment sont-ils entretenus aujourd’hui ?
- 05
Les litiges
Demandez à notre avocat de consulter les registres judiciaires et d’insolvabilité lorsqu’ils sont accessibles, et recherchez les plaintes non résolues d’acheteurs précédents.
- 06
Vos paiements
Sachez si vos paiements sont placés sous séquestre, couverts par une garantie bancaire ou versés directement au promoteur, et ce que prévoit le contrat si le projet s’arrête.
D’OÙ VIENT L’INFORMATION
Les sources et qui les vérifie.
Certaines informations sont publiques, d’autres doivent être demandées au promoteur et d’autres exigent une recherche par un avocat.
| Vérification | D’où vient l’information | Qui vérifie |
|---|---|---|
| Immatriculation de la société | Le Department of Business Development publie les données d’immatriculation, les dirigeants et les comptes déposés, surtout en thaï. | Nous la recueillons et la résumons. Le pouvoir de signature est vérifié par notre avocat. |
| Titre foncier et hypothèques | Le titre de propriété et les registres du Land Office. | Notre avocat. |
| Permis de construire et autres autorisations | Copies demandées au promoteur, vérifiées auprès de l’autorité émettrice lorsque c’est possible. | Nous les demandons et en assurons le suivi. Notre avocat les examine. |
| Projets achevés | Visites sur place, gestion de l’immeuble et propriétaires que nous pouvons rencontrer. | Nous nous rendons sur place et rapportons ce que nous voyons et entendons, avec les dates. |
| Registres judiciaires et d’insolvabilité | Recherches judiciaires et d’insolvabilité, lorsqu’elles sont possibles. | Notre avocat. |
| Protection des paiements | Le contrat, et tout document de séquestre ou de garantie bancaire. | Notre avocat conseille. Nous vérifions que les paiements correspondent aux étapes convenues. |
| Gestionnaire locatif | L’immatriculation du gestionnaire, ses licences, son contrat de gestion et les villas qu’il gère déjà. | Nous recueillons les informations et visitons. Notre avocat examine le contrat. |
GESTIONNAIRES DE VILLAS
Si quelqu’un d’autre gère la location.
De nombreuses villas à Phuket et Koh Samui, et certains condos, sont vendus avec un programme de gestion ou de location. Le gestionnaire est souvent une société distincte du promoteur : vérifiez-le séparément, son immatriculation, depuis combien de temps il gère des villas et s’il détient les licences que la location de courte durée peut exiger.
Visitez des villas qu’il gère déjà et demandez ce que les propriétaires reçoivent, à quelle fréquence et avec quels relevés.
RENDEMENTS GARANTIS
Demandez qui paie la garantie.
Un rendement locatif garanti ne vaut que ce que vaut la société qui le donne. Demandez quelle société le paie, avec quel argent, pendant combien d’années, et ce qui se passe si le gestionnaire cesse de payer ou si le contrat prend fin.
Notre avocat examine le contrat de gestion et son lien avec votre contrat d’achat.
SIGNAUX D’ALERTE
Quand ralentir.
Aucun de ces signaux ne prouve un problème à lui seul. Chacun est une raison de poser davantage de questions avant de payer.
- 01
Pression pour payer tout de suite
Un acompte exigé avant que vous ayez vu le contrat, ou une remise qui expire aujourd’hui.
- 02
Paiements à un particulier
Une demande de paiement sur un compte personnel, ou à une autre société que celle nommée au contrat.
- 03
Documents manquants
Aucune copie du titre de propriété ou des permis, ou la promesse qu’ils suivront après le paiement.
- 04
Montages de contournement
Le conseil de détenir un terrain via des actionnaires thaïlandais de façade, ou d’autres montages que notre avocat n’a pas examinés.
COMMENT BAANWARD VOUS AIDE
Une recherche sourcée et datée.
Nous recueillons les informations disponibles sur le promoteur, le projet et l’éventuel gestionnaire, visitons le chantier et les projets achevés, demandons les documents manquants et vérifions les affirmations qui comptent pour votre décision. Votre synthèse indique les sources, les dates et les questions encore ouvertes.
CE QUI RESTE À NOTRE AVOCAT
Le statut juridique et le contrat.
Le titre, le pouvoir de vendre, les autorisations, les recherches judiciaires et le contrat sont vérifiés par notre avocat dans le cadre d’une mission juridique distincte, avec ses honoraires inclus dans votre devis. La recherche ne garantit pas la performance future d’un promoteur.
QUESTIONS
Vérifier un promoteur, en termes simples.
Puis-je vérifier moi-même un promoteur thaïlandais ?
En partie. Les données d’immatriculation sont publiées en ligne par le Department of Business Development, surtout en thaï. Les registres fonciers, les recherches judiciaires et les autorisations nécessitent en général un avocat ou des documents du promoteur.
Un grand promoteur ou un promoteur coté est-il forcément sûr ?
Une société cotée publie davantage d’informations, ce qui aide. Cela ne garantit ni les délais ni la qualité d’un projet donné : les vérifications du projet restent nécessaires.
Pouvez-vous vérifier les références d’un gestionnaire de villas à Phuket ?
Oui, dans le périmètre convenu. Nous recueillons les données d’immatriculation du gestionnaire, demandons ses licences et son contrat de gestion, visitons si possible des villas qu’il gère déjà et transmettons le contrat à notre avocat.
Le séquestre est-il obligatoire pour un achat sur plan en Thaïlande ?
La Thaïlande a une loi sur le séquestre, mais son usage pour un achat immobilier est généralement facultatif. Demandez si vos paiements vont sur un séquestre, sont couverts par une garantie bancaire ou vont directement au promoteur, et faites examiner le contrat par notre avocat.
De bonnes réalisations passées garantissent-elles que mon projet finira à temps ?
Non. Elles montrent comment le promoteur a mené ses projets précédents. Chaque projet a son propre financement, ses autorisations et son entrepreneur : nous comparons donc aussi le chantier avec l’échéancier de construction et de paiement.
Comment vérifier un agent immobilier en Thaïlande ?
La Thaïlande n’impose pas de licence générale aux agents immobiliers : vérifiez donc l’immatriculation de l’agence, son ancienneté et son appartenance à une association professionnelle reconnue. Demandez qui paie sa commission, car un agent travaille généralement pour le vendeur ou le promoteur, et faites inscrire chaque promesse au contrat. Notre avocat agit pour vous, pas pour le vendeur.
Quand faut-il faire les vérifications ?
Avant de réserver ou de verser un acompte. Si vous le souhaitez, certaines vérifications peuvent être refaites avant les gros versements ou avant le transfert.
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