PROPRIÉTÉ ÉTRANGÈRE
La propriété immobilière des étrangers en Thaïlande
et ce qu’il faut vérifier d’abord.
Pouvoir être propriétaire d’un bien en Thaïlande, et sous quelle forme, dépend du type de bien et de sa structure. Cette page explique les principales voies et les vérifications qui comptent avant de vous engager. Ce sont des informations générales, et notre avocat vous conseille sur votre cas.
Démarrer votre consultationLA RÉPONSE COURTE
Un condo, souvent oui. Un terrain, généralement non.
Un étranger peut être propriétaire d’un lot en copropriété à titre personnel, tant que l’immeuble dispose encore d’un quota étranger. Les étrangers ne peuvent généralement pas posséder de terrain en leur nom ; les maisons et villas sont donc le plus souvent détenues par un bail ou une autre structure.
POURQUOI C’EST IMPORTANT
La structure détermine vos droits.
La voie choisie détermine ce que vous possédez, pour combien de temps, ce que vous pouvez vendre et ce que recevront vos héritiers. Elle est bien plus difficile à corriger après paiement ; la structure doit donc être arrêtée avec un avocat avant la réservation ou le premier paiement.
QUATRE VOIES
Comment les étrangers détiennent un bien en Thaïlande.
La voie applicable dépend de ce que vous achetez : condo, maison, villa ou terrain. Voici les quatre que vous rencontrerez.
- 01
Condo en pleine propriété
Vous possédez le lot en votre nom tant que l’immeuble dispose d’un quota étranger. La propriété étrangère dans une copropriété est limitée à 49 % de la surface totale de l’immeuble.
À vérifier : la confirmation écrite du quota par la copropriété (personne morale), avant de payer.
- 02
Bail
Un bail vous donne le droit d’utiliser le bien pour une durée déterminée. Ce n’est pas la propriété. La loi plafonne le bail à 30 ans, et un renouvellement n’a que la force du contrat et de l’enregistrement qui le soutiennent.
À vérifier : la durée, les conditions de renouvellement, l’enregistrement au Land Office et le propriétaire du terrain et de l’immeuble.
Lisez notre guide du bail.
- 03
Société thaïlandaise
Une société thaïlandaise peut posséder un terrain, mais elle doit être réellement contrôlée par des Thaïlandais. Les montages où les actionnaires thaïlandais ne détiennent des parts que sur le papier comportent un risque juridique, et leur contrôle s’est renforcé.
À vérifier : un avis juridique spécialisé sur qui contrôle réellement la société, avant d’emprunter cette voie.
- 04
Conjoint thaïlandais et autres voies
Détenir un bien par l’intermédiaire d’un conjoint thaïlandais ou d’un autre montage a des conséquences juridiques pour vous et pour la succession. Ces voies dépendent de votre situation personnelle.
À vérifier : l’avis d’un avocat sur votre situation, d’abord.
ARGENT VENANT DE L’ÉTRANGER
Faites entrer l’argent de la bonne manière.
Pour l’achat d’un condo, l’argent doit généralement provenir de l’étranger en devises. La banque réceptrice délivre alors un formulaire de transaction en devises (Foreign Exchange Transaction), que le Land Office demande au transfert.
Conservez-le avec vos justificatifs de paiement, et demandez à notre avocat de confirmer l’exigence applicable à votre cas.
LE QUOTA ÉTRANGER
Demandez le solde par écrit.
La limite de 49 % est contrôlée au niveau de l’immeuble. Dans les projets prisés de Phuket et de Pattaya, elle peut déjà être atteinte. Demandez à la copropriété (personne morale) le solde actuel de propriété étrangère par écrit, et la manière dont il est calculé.
Si le quota est atteint, un lot ne peut généralement être pris que sous bail.
AVANT DE VOUS ENGAGER
Quatre vérifications avant de réserver ou de payer.
- 01
Quota par écrit
Demandez à la copropriété (personne morale) de confirmer par écrit qu’un quota étranger est disponible pour votre lot.
- 02
Titre et pouvoir de vente
Demandez à notre avocat de vérifier le titre, le pouvoir de vendre du vendeur et toute hypothèque ou autre droit.
- 03
Le parcours de l’argent
Prévoyez l’arrivée des fonds, et conservez le formulaire de change de la banque et les justificatifs de paiement qui identifient le lot.
- 04
Le contrat
Lisez les conditions de réservation et de vente, y compris le sort de votre dépôt si le quota ou le titre ne se concrétise pas.
Des propositions de modification du quota et de la durée des baux sont discutées de temps à autre. Tant qu’un changement n’est pas adopté, les règles actuelles s’appliquent, et notre avocat confirme celles en vigueur au moment de votre achat.
ACHETER DEPUIS L’EUROPE OU LE ROYAUME-UNI
Acheter depuis chez vous, étape par étape.
De nombreux acheteurs en Europe et au Royaume-Uni visitent le bien une fois, voire jamais, et réalisent le reste depuis chez eux. Voici les points pratiques à prévoir.
- 01
L’envoi des fonds
Envoyez les fonds en devises depuis votre propre compte à l’étranger, indiquez qu’ils sont destinés à l’achat et conservez le justificatif de change de la banque pour le Land Office.
- 02
Signer depuis chez vous
Une procuration permet à une personne d’agir pour vous au Land Office. Elle est généralement certifiée par un notaire et par l’ambassade ou le consulat de Thaïlande dans votre pays, sous une forme que notre avocat confirme.
- 03
Documents et traductions
Gardez à portée de main votre passeport, vos relevés bancaires et vos documents signés, et demandez à l’avance quels documents de votre pays exigent une traduction certifiée.
- 04
Fuseaux horaires et un seul interlocuteur
La Thaïlande a 5 à 7 heures d’avance sur le Royaume-Uni et l’Europe. Les mises à jour se font par écrit, avec des appels à des heures convenues et un seul interlocuteur.
Votre pays peut imposer les revenus locatifs ou la revente d’un bien en Thaïlande. Consultez un conseiller fiscal sur place ; le conseil fiscal n’est pas un service Baanward.
QUESTIONS
La propriété étrangère, en termes simples.
Un étranger peut-il être propriétaire d’un condo en Thaïlande ?
Oui, en son nom, tant que le quota étranger de l’immeuble le permet. La propriété étrangère dans une copropriété est limitée à 49 % de la surface totale de l’immeuble ; la disponibilité doit donc être confirmée avant de payer.
Un étranger peut-il posséder un terrain en Thaïlande ?
Généralement pas en son nom. Les étrangers détiennent habituellement une maison ou une villa par un bail, ou par une autre structure qui nécessite un avis juridique spécialisé.
Qu’est-ce que le quota étranger de 49 % ?
C’est la part de la surface totale d’une copropriété que les étrangers peuvent posséder. Une fois atteinte, les lots restants ne peuvent généralement être pris que sous bail.
Le bail est-il sûr ?
Un bail enregistré est un droit légal d’usage du bien pendant sa durée, jusqu’à 30 ans. Ce n’est pas la propriété, et un renouvellement promis n’est pas garanti ; les conditions du bail et son enregistrement doivent donc être vérifiés.
Lisez notre guide du bail.
Dois-je faire venir l’argent de l’étranger ?
Pour l’achat d’un condo, en général oui : en devises, avec le formulaire de change de la banque comme preuve au transfert. Notre avocat confirme l’exigence pour votre cas.
Puis-je acheter depuis le Royaume-Uni ou l’Europe sans me rendre en Thaïlande ?
Souvent, oui. Avec une procuration, notre avocat ou un représentant autorisé peut se rendre au Land Office pour vous, et nous pouvons organiser les visites et les inspections du bien. Beaucoup d’acheteurs viennent tout de même une fois voir le bien eux-mêmes.
Un visa permet-il d’acheter un terrain ?
Non. Un visa ordinaire ne donne aucun droit de posséder un terrain. Il existe des exceptions étroites liées à l’investissement, et toute prétention à une telle exception doit être vérifiée avec un avocat.
Baanward peut-il me conseiller sur la structure de propriété ?
Notre avocat fournit le conseil juridique sur la structure de propriété, dans le cadre d’une mission juridique distincte. Baanward coordonne les documents, les questions et le suivi, et ne donne pas lui-même de conseil juridique.
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