AUSLÄNDISCHES EIGENTUM
Immobilieneigentum für Ausländer in Thailand
und was zuerst zu prüfen ist.
Ob und in welcher Form Sie in Thailand Immobilieneigentum erwerben können, hängt von der Art der Immobilie und ihrer Struktur ab. Diese Seite erklärt die wichtigsten Wege und die Prüfungen, die vor Ihrer Entscheidung zählen. Es sind allgemeine Informationen, und unser Rechtsanwalt berät Sie zu Ihrem Fall.
Ihre Beratung startenDIE KURZE ANTWORT
Eine Eigentumswohnung: oft ja. Grundstücke: im Allgemeinen nein.
Ein Ausländer kann eine Eigentumswohnung im eigenen Namen erwerben, solange das Gebäude noch Ausländerquote hat. Grundstücke können Ausländer im Allgemeinen nicht im eigenen Namen besitzen, weshalb Häuser und Villen meist über einen Mietvertrag oder eine andere Struktur gehalten werden.
WARUM ES WICHTIG IST
Die Struktur bestimmt Ihre Rechte.
Der gewählte Weg bestimmt, was Sie besitzen, für wie lange, was Sie verkaufen können und was Ihre Erben erhalten. Nach der Zahlung ist er viel schwerer zu korrigieren; die Struktur sollte daher vor der Reservierung oder der ersten Zahlung mit einem Rechtsanwalt geklärt werden.
VIER WEGE
Wie Ausländer in Thailand Immobilien halten.
Welcher Weg gilt, hängt davon ab, ob Sie eine Eigentumswohnung, ein Haus, eine Villa oder Land kaufen. Das sind die vier, denen Sie begegnen werden.
- 01
Eigentumswohnung (Volleigentum)
Sie besitzen die Einheit im eigenen Namen, solange das Gebäude noch Ausländerquote hat. Ausländisches Eigentum in einer Eigentumsanlage ist auf 49 % der Gesamtfläche des Gebäudes begrenzt.
Prüfen: die schriftliche Quotenbestätigung der Eigentümergemeinschaft (Juristic Person), bevor Sie zahlen.
- 02
Mietvertrag (Leasehold)
Ein Mietvertrag gibt Ihnen das Recht, die Immobilie für eine bestimmte Zeit zu nutzen. Er ist kein Eigentum. Das Gesetz begrenzt ihn auf 30 Jahre, und eine Verlängerung ist nur so stark wie der Vertrag und die Eintragung dahinter.
Prüfen: Laufzeit, Verlängerungsbedingungen, Eintragung beim Land Office und wem Grundstück und Gebäude gehören.
Lesen Sie unseren Leasehold-Leitfaden.
- 03
Thailändische Gesellschaft
Eine thailändische Gesellschaft kann Grundstücke besitzen, muss aber tatsächlich von Thailändern kontrolliert sein. Strukturen, in denen thailändische Gesellschafter Anteile nur auf dem Papier halten, bergen rechtliche Risiken, und die Kontrolle solcher Konstruktionen hat zugenommen.
Prüfen: fachkundige Rechtsberatung dazu, wer die Gesellschaft tatsächlich kontrolliert, bevor Sie diesen Weg gehen.
- 04
Thailändischer Ehepartner und andere Wege
Immobilien über einen thailändischen Ehepartner oder eine andere Konstruktion zu halten, hat rechtliche Folgen für Sie und für das Erbe. Diese Wege hängen von Ihrer persönlichen Situation ab.
Prüfen: zuerst die Beratung durch einen Rechtsanwalt zu Ihrer eigenen Situation.
GELD AUS DEM AUSLAND
Bringen Sie das Geld auf dem richtigen Weg ins Land.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung muss das Geld im Allgemeinen aus dem Ausland in Fremdwährung kommen. Die empfangende Bank stellt dann ein Formular zur Devisentransaktion (Foreign Exchange Transaction) aus, das das Land Office bei der Übertragung verlangt.
Bewahren Sie es bei Ihren Zahlungsnachweisen auf, und bitten Sie unseren Rechtsanwalt, die für Ihren Fall geltende Anforderung zu bestätigen.
DIE AUSLÄNDERQUOTE
Fordern Sie den Stand schriftlich an.
Die 49-%-Grenze wird auf Gebäudeebene geprüft. In gefragten Projekten in Phuket und Pattaya kann sie bereits ausgeschöpft sein. Fragen Sie die Eigentümergemeinschaft (Juristic Person) schriftlich nach dem aktuellen Stand des ausländischen Eigentums und nach der Art der Zählung.
Ist die Quote ausgeschöpft, kann eine Einheit meist nur im Mietvertrag erworben werden.
BEVOR SIE SICH FESTLEGEN
Vier Prüfungen vor Reservierung oder Zahlung.
- 01
Quote schriftlich
Bitten Sie die Eigentümergemeinschaft (Juristic Person), schriftlich zu bestätigen, dass für Ihre Einheit Ausländerquote verfügbar ist.
- 02
Eigentumsnachweis und Verkaufsvollmacht
Bitten Sie unseren Rechtsanwalt, den Eigentumsnachweis, die Verkaufsbefugnis des Verkäufers und jede Hypothek oder sonstige Belastung zu prüfen.
- 03
Der Geldweg
Planen Sie, wie das Geld eintrifft, und bewahren Sie das Devisenformular der Bank und die Zahlungsnachweise auf, die die Einheit nennen.
- 04
Der Vertrag
Lesen Sie Reservierungs- und Kaufbedingungen, einschließlich dessen, was mit Ihrer Anzahlung geschieht, wenn Quote oder Eigentumsnachweis nicht aufgehen.
Vorschläge zur Änderung von Quote und Mietdauer werden von Zeit zu Zeit diskutiert. Solange keine Änderung in Kraft ist, gelten die aktuellen Regeln, und unser Rechtsanwalt bestätigt die beim Kauf geltenden.
KAUFEN AUS EUROPA ODER GROSSBRITANNIEN
Von zu Hause aus kaufen, Schritt für Schritt.
Viele Käufer in Europa und Großbritannien sehen die Immobilie einmal oder gar nicht und erledigen den Rest von zu Hause aus. Diese praktischen Punkte sollten Sie einplanen.
- 01
Das Geld überweisen
Überweisen Sie die Mittel in Fremdwährung von Ihrem eigenen Konto im Ausland, geben Sie den Kauf als Zweck an und bewahren Sie den Devisennachweis der Bank für das Land Office auf.
- 02
Von zu Hause aus unterschreiben
Eine Vollmacht erlaubt es jemandem, beim Land Office für Sie zu handeln. Sie wird in der Regel von einem Notar und der thailändischen Botschaft oder dem Konsulat in Ihrem Land beglaubigt, in einer Form, die unser Rechtsanwalt bestätigt.
- 03
Unterlagen und Übersetzungen
Halten Sie Reisepass, Bankunterlagen und unterschriebene Dokumente bereit, und klären Sie vorab, welche Unterlagen aus Ihrem Land eine beglaubigte Übersetzung brauchen.
- 04
Zeitzonen und ein Ansprechpartner
Thailand ist Großbritannien und Europa 5 bis 7 Stunden voraus. Updates kommen schriftlich, Anrufe zu vereinbarten Zeiten, mit einem Ansprechpartner.
Ihr Heimatland kann Mieteinnahmen oder einen späteren Verkauf einer Immobilie in Thailand besteuern. Fragen Sie dort einen Steuerberater; Steuerberatung ist keine Leistung von Baanward.
FRAGEN
Ausländisches Eigentum in einfachen Worten.
Kann ein Ausländer in Thailand eine Eigentumswohnung besitzen?
Ja, im eigenen Namen, solange die Ausländerquote des Gebäudes Raum hat. Ausländisches Eigentum in einer Eigentumsanlage ist auf 49 % der Gesamtfläche des Gebäudes begrenzt; die Verfügbarkeit muss daher vor der Zahlung bestätigt werden.
Kann ein Ausländer in Thailand Land besitzen?
Im Allgemeinen nicht im eigenen Namen. Ausländer halten ein Haus oder eine Villa üblicherweise über einen Mietvertrag oder eine andere Struktur, die fachkundige Rechtsberatung erfordert.
Was ist die Ausländerquote von 49 %?
Sie ist der Anteil an der Gesamtfläche einer Eigentumsanlage, den Ausländer besitzen dürfen. Ist sie ausgeschöpft, können die übrigen Einheiten im Allgemeinen nur im Mietvertrag erworben werden.
Ist ein Mietvertrag sicher?
Ein eingetragener Mietvertrag ist ein gesetzliches Nutzungsrecht für seine Dauer, bis zu 30 Jahre. Er ist kein Eigentum, und eine zugesagte Verlängerung ist nicht garantiert; Vertragsbedingungen und Eintragung müssen daher geprüft werden.
Lesen Sie unseren Leasehold-Leitfaden.
Muss ich das Geld aus dem Ausland einbringen?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung im Allgemeinen ja: in Fremdwährung, mit dem Devisenformular der Bank als Nachweis bei der Übertragung. Unser Rechtsanwalt bestätigt die Anforderung für Ihren Fall.
Kann ich aus Großbritannien oder Europa kaufen, ohne nach Thailand zu reisen?
Oft ja. Mit einer Vollmacht kann unser Rechtsanwalt oder ein bevollmächtigter Vertreter für Sie zum Land Office gehen, und wir können Besichtigungen und Inspektionen organisieren. Viele Käufer kommen trotzdem einmal, um die Immobilie selbst zu sehen.
Berechtigt ein Visum zum Landkauf?
Nein. Ein gewöhnliches Visum gibt kein Recht, Land zu besitzen. Es gibt enge, an Investitionen geknüpfte Ausnahmen, und jede Behauptung einer solchen Ausnahme sollte mit einem Rechtsanwalt geprüft werden.
Kann Baanward zur Eigentumsstruktur beraten?
Unser Rechtsanwalt erbringt Rechtsberatung zur Eigentumsstruktur im Rahmen eines gesonderten Mandats. Baanward koordiniert Unterlagen, Fragen und Nachfassen und gibt selbst keine Rechtsberatung.
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