GUIDE DU BAIL
Le bail immobilier en Thaïlande
expliqué aux acheteurs.
La plupart des étrangers qui achètent une maison ou une villa en Thaïlande la détiennent par un bail. Ce guide explique ce que le bail vous donne, comment fonctionnent la durée, l’enregistrement et le renouvellement, et les questions à régler avec votre avocat avant de signer ou de payer.
Démarrer votre consultationLA RÉPONSE COURTE
Un bail est un droit d’usage, pas la propriété.
Un bail enregistré vous permet d’utiliser un terrain ou un logement pendant une durée convenue, jusqu’à 30 ans à la fois. Le propriétaire du terrain conserve le titre. Ce que vous détenez réellement dépend du contrat et de ce qui est enregistré au Land Office.
POURQUOI C’EST IMPORTANT
Ce sont les documents que vous achetez.
Avec une villa en bail, vous payez l’essentiel du prix d’avance pour des droits qui durent des décennies. Les promesses faites à la vente, comme les renouvellements ou les droits de revente, ne vous protègent que dans la mesure où le contrat et l’enregistrement les soutiennent.
CE QUE VOUS DONNE UN BAIL
Trois points à comprendre d’abord.
Ce sont des points généraux. Notre avocat confirme comment ils s’appliquent à votre bien et à votre contrat.
- 01
Une durée, pas la propriété
Un bail est un droit d’utiliser le bien pendant une durée fixe. Le droit thaïlandais plafonne un bail à 30 ans.
- 02
Le propriétaire garde le titre
Le propriétaire du terrain peut toujours le vendre ou l’hypothéquer. Un bail enregistré est inscrit sur le titre de propriété ; demandez à notre avocat comment le vôtre est protégé dans l’un ou l’autre cas.
- 03
Terrain et bâtiment peuvent différer
Le propriétaire du terrain, celui du bâtiment et le preneur à bail peuvent être des personnes différentes. D’autres droits enregistrés, comme le droit de superficie ou l’usufruit, sont parfois évoqués ; notre avocat explique si l’un d’eux convient à votre achat.
ENREGISTREMENT
C’est l’enregistrement qui protège la durée.
Un bail de plus de trois ans doit être écrit et enregistré au Land Office. Sans enregistrement, il n’est en général opposable que pour trois ans.
Demandez l’inscription enregistrée sur le titre de propriété, pas seulement le contrat privé, et vérifiez qu’elle mentionne la bonne parcelle, les bonnes parties, la durée et le loyer.
COÛTS ET CALENDRIER
Préparez le jour de l’enregistrement.
Des frais d’enregistrement et un droit de timbre sont perçus sur le bail, généralement calculés sur le loyer total. Le contrat précise qui les paie, et notre avocat confirme les montants.
Les deux parties, ou leurs représentants munis d’une procuration, se rendent au Land Office. Nous coordonnons les documents et le rendez-vous.
PROMESSES DE RENOUVELLEMENT
Ce que « 30 + 30 + 30 » veut vraiment dire.
Les baux sont souvent vendus avec des renouvellements. Une seule période de 30 ans au plus est enregistrée à la fois ; chaque renouvellement est une promesse du contrat.
- 01
Une promesse, pas un enregistrement
Les conditions de renouvellement figurent dans le contrat. Une nouvelle période doit être enregistrée à la fin de la période en cours.
- 02
Qui doit la tenir
Savoir si une promesse de renouvellement engage un nouveau propriétaire du terrain, ou les héritiers du propriétaire, relève de notre avocat. On ne peut pas le présumer.
- 03
Les conditions
Vérifiez qui doit renouveler, quand, à quel prix et à quelles conditions, et ce qui se passe si le propriétaire refuse.
Méfiez-vous de toute offre présentée comme garantie pour 60 ou 90 ans. Demandez à notre avocat ce qui est enregistré aujourd’hui et ce qui dépend de promesses futures.
TERRAIN, BÂTIMENT ET PROPRIÉTAIRE
Sachez à qui appartient le bien que vous louez.
Un bail ne vaut que ce que valent le titre et le propriétaire qui le soutiennent.
- 01
Le titre du terrain
Le type de titre et son numéro, le propriétaire enregistré, et toute hypothèque ou autre droit déjà inscrit sur le terrain.
- 02
Le propriétaire
Si le propriétaire est une personne ou une société, qui peut signer, et s’il peut consentir le bail qui vous est proposé.
- 03
Le bâtiment
Qui sera propriétaire de la maison, le permis de construire et l’enregistrement de la maison, et ce que dit le contrat sur la propriété du bâtiment.
- 04
Parties communes
Routes, eau, électricité, règlement du domaine et charges communes, et qui les entretient si le promoteur se retire.
Un bail consenti par une société dont les actionnaires thaïlandais ne le sont que sur le papier comporte un risque juridique. Nous ne montons pas de structures de prête-nom, et notre avocat vérifie qui consent réellement le bail.
PENDANT ET APRÈS LE BAIL
Revente, succession et fin du bail.
Posez ces questions avant de signer, car les réponses sont fixées dans le contrat.
- 01
Céder le bail
Pouvez-vous vendre ou céder le bail, avec l’accord de qui et à quel coût ? Demandez si l’acheteur reprend la durée restante ou reçoit une nouvelle durée.
- 02
Louer le bien
Ce que le bail permet en matière de sous-location et de séjours courts, et quelles licences la location peut exiger.
- 03
En cas de décès
Le maintien du bail pour vos héritiers, ou en cas de décès du propriétaire, dépend de la loi et du contrat. Notre avocat vous conseille.
- 04
À la fin du bail
Ce que deviennent la maison et les aménagements, et si des conditions d’indemnisation, de démolition ou de restitution s’appliquent.
QUESTIONS POUR VOTRE AVOCAT
Réglez-les avant de signer ou de payer.
Utilisez cette liste avec notre avocat. Nous suivons les réponses et les documents qui les appuient.
- 01
Qui possède le terrain et le bâtiment, et peut-il consentir ce bail ?
- 02
Le terrain est-il hypothéqué, et qu’advient-il du bail si le prêteur saisit ?
- 03
Quelle durée sera enregistrée, et quand ?
- 04
Que promet exactement la clause de renouvellement, et qui engage-t-elle ?
- 05
Puis-je vendre, céder ou sous-louer le bail, et à quelles conditions ?
- 06
Que se passe-t-il si je décède, ou si le propriétaire décède ou vend ?
- 07
Qui paie les frais d’enregistrement et les taxes ?
- 08
Que deviennent la maison et mes paiements si l’une des parties rompt le contrat ?
COMMENT BAANWARD VOUS AIDE
Documents, questions et suivi.
Nous rassemblons les copies du titre et des registres, les permis, les documents du domaine et le projet de bail, les transmettons à notre avocat avec vos questions, organisons l’inspection de la maison par un spécialiste et consignons chaque réponse jusqu’à la signature et l’enregistrement.
CE QUI RESTE À NOTRE AVOCAT
Le bail et son enregistrement.
Les conditions du bail, la structure de détention, les questions de renouvellement et de succession et l’enregistrement sont examinés par notre avocat dans le cadre d’une mission juridique distincte, dont les honoraires figurent dans votre devis.
QUESTIONS
Le bail, en termes simples.
Un étranger peut-il acheter une maison en Thaïlande par un bail ?
Oui. Les étrangers ne peuvent généralement pas posséder de terrain en leur nom ; une maison ou une villa est donc le plus souvent détenue par un bail enregistré sur le terrain, jusqu’à 30 ans à la fois. La propriété de la maison elle-même est une question distincte pour notre avocat.
Un renouvellement 30 + 30 est-il garanti ?
Non. Seule la période en cours est enregistrée. Un renouvellement est une promesse du contrat ; savoir s’il peut être exigé, et contre qui, dépend de sa rédaction et de la loi. Notre avocat l’examine.
Qu’advient-il de mon bail si le propriétaire vend le terrain ?
Un bail enregistré est inscrit sur le titre de propriété, d’où l’importance de l’enregistrement. Notre avocat confirme comment votre bail est protégé si le terrain est vendu ou hypothéqué.
Puis-je revendre ma villa en bail plus tard ?
Souvent, si le bail autorise la cession. Vérifiez si un accord ou des frais sont nécessaires et si l’acheteur reprend la durée restante. La valeur de revente baisse généralement à mesure que la durée s’écoule.
Un condo en bail diffère-t-il d’un condo en pleine propriété ?
Oui. En pleine propriété, le lot vous appartient ; avec un bail, vous le détenez pour une durée. Les condos en bail sont généralement proposés lorsque le quota étranger est atteint. Consultez notre guide de la propriété étrangère.
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