Сайт переведён на русский язык для удобства. Консультации, отчёты и юридические заключения предоставляются на английском языке.
РУКОВОДСТВО ПО АРЕНДЕ
Долгосрочная аренда недвижимости в Таиланде
простым языком для покупателей.
Большинство иностранцев, покупающих дом или виллу в Таиланде, владеют ими через аренду. В этом руководстве — что даёт аренда, как работают срок, регистрация и продление и какие вопросы решить с юристом до подписания или оплаты.
Начать консультациюКОРОТКО
Аренда — это право пользования, а не собственность.
Зарегистрированная аренда позволяет пользоваться землёй или домом в течение согласованного срока — до 30 лет за один раз. Титул остаётся у владельца земли. Что вы реально получаете, зависит от договора и от того, что зарегистрировано в Земельном департаменте.
ПОЧЕМУ ЭТО ВАЖНО
Вы покупаете документы.
Покупая виллу в аренду, вы платите большую часть цены вперёд за права на десятилетия. Обещания при продаже, например продление или право перепродажи, защищают вас лишь настолько, насколько их подкрепляют договор и регистрация.
ЧТО ДАЁТ АРЕНДА
Три вещи, которые нужно понять сначала.
Это общие положения. Наш юрист подтверждает, как они применяются к вашему объекту и договору.
- 01
Срок, а не собственность
Аренда — это право пользоваться объектом в течение фиксированного срока. Тайский закон ограничивает один договор аренды 30 годами.
- 02
Титул остаётся у владельца
Владелец земли по-прежнему может продать или заложить её. Зарегистрированная аренда вносится в титул, поэтому спросите нашего юриста, как защищена ваша аренда в любом из этих случаев.
- 03
Земля и здание могут принадлежать разным лицам
Владелец земли, владелец здания и арендатор могут быть разными людьми. Иногда обсуждаются и другие регистрируемые права, например право застройки (суперфиций) или узуфрукт; наш юрист объяснит, подходит ли что-то из этого для вашей покупки.
РЕГИСТРАЦИЯ
Срок защищает именно регистрация.
Аренда на срок более трёх лет должна быть заключена письменно и зарегистрирована в Земельном департаменте. Без регистрации её, как правило, можно принудительно исполнить только в пределах трёх лет.
Запросите регистрационную запись в титуле, а не только частный договор, и проверьте, что в ней указаны правильный участок, стороны, срок и арендная плата.
РАСХОДЫ И СРОКИ
Спланируйте день регистрации.
За регистрацию аренды взимаются регистрационный сбор и гербовый сбор, обычно от общей суммы арендной платы. Кто их платит, указано в договоре, а суммы подтверждает наш юрист.
Обе стороны или их представители по доверенности приходят в Земельный департамент. Мы координируем документы и запись на приём.
ОБЕЩАНИЯ ПРОДЛЕНИЯ
Что на самом деле означает «30 + 30 + 30».
Аренду часто продают с обещанием продлений. Но за один раз регистрируется только один срок до 30 лет; каждое продление — это обещание в договоре.
- 01
Обещание, а не регистрация
Условия продления прописаны в договоре. Новый срок нужно регистрировать, когда закончится текущий.
- 02
Кто обязан его выполнить
Обязывает ли обещание продления нового владельца земли или наследников владельца — вопрос к нашему юристу. Предполагать это нельзя.
- 03
Условия
Проверьте, кто обязан продлить, когда, по какой цене и на каких условиях, и что будет, если владелец откажется.
Будьте осторожны с любым предложением «гарантированно на 60 или 90 лет». Спросите нашего юриста, что зарегистрировано сегодня, а что зависит от будущих обещаний.
ЗЕМЛЯ, ЗДАНИЕ И ВЛАДЕЛЕЦ
Знайте, чью недвижимость вы арендуете.
Аренда надёжна ровно настолько, насколько надёжны титул и владелец за ней.
- 01
Титул на землю
Тип титула и его номер, зарегистрированный владелец и любые ипотеки или иные права, уже зарегистрированные на землю.
- 02
Владелец
Владелец — физическое лицо или компания, кто имеет право подписи и может ли владелец предоставить ту аренду, которую вам предлагают.
- 03
Здание
Кто будет владеть домом, разрешение на строительство и домовая книга, и что договор говорит о праве собственности на здание.
- 04
Общие зоны
Дороги, вода, электричество, правила жилого комплекса и общие сборы, и кто их обслуживает, если застройщик уйдёт.
Аренда, предоставленная компанией, тайские акционеры которой владеют акциями только «на бумаге», несёт правовые риски. Мы не создаём номинальные структуры, а наш юрист проверяет, кто на самом деле предоставляет аренду.
ВО ВРЕМЯ И ПОСЛЕ АРЕНДЫ
Перепродажа, наследование и окончание срока.
Задайте эти вопросы до подписания — ответы фиксируются в договоре.
- 01
Продажа аренды
Можно ли продать или переуступить аренду, с чьего согласия и за какой сбор? Уточните, получает ли покупатель оставшийся срок или новый.
- 02
Сдача в аренду
Что договор разрешает в части субаренды и краткосрочной сдачи и какие лицензии может потребовать сдача объекта.
- 03
Если одна из сторон умрёт
Перейдёт ли аренда к вашим наследникам и сохранится ли она в случае смерти владельца земли, зависит от закона и договора. Консультирует наш юрист.
- 04
Когда срок заканчивается
Что будет с домом и улучшениями и действуют ли условия о компенсации, сносе или возврате объекта.
ВОПРОСЫ ВАШЕМУ ЮРИСТУ
Решите их до подписания или оплаты.
Используйте этот список с нашим юристом. Мы отслеживаем ответы и подтверждающие документы.
- 01
Кто владеет землёй и зданием и может ли он предоставить эту аренду?
- 02
Заложена ли земля и что будет с арендой, если кредитор обратит взыскание?
- 03
Какой срок будет зарегистрирован и когда?
- 04
Что именно обещает пункт о продлении и кого он обязывает?
- 05
Могу ли я продать, переуступить или сдать аренду в субаренду и на каких условиях?
- 06
Что будет, если я умру или если владелец земли умрёт или продаст её?
- 07
Кто платит регистрационный сбор и налоги?
- 08
Что будет с домом и моими платежами, если одна из сторон нарушит договор?
ЧЕМ ПОМОГАЕТ BAANWARD
Документы, вопросы и дальнейшие шаги.
Мы собираем копии титула и регистрационных записей, разрешения, документы жилого комплекса и проект договора аренды, передаём их нашему юристу с вашими вопросами, организуем экспертную инспекцию дома и фиксируем каждый ответ вплоть до подписания и регистрации.
ЧТО ОСТАЁТСЯ ЗА НАШИМ ЮРИСТОМ
Аренда и её регистрация.
Условия аренды, структуру владения, вопросы продления и наследования и регистрацию проверяет наш юрист по отдельному договору на юридические услуги, гонорар включён в вашу смету.
ВОПРОСЫ
Долгосрочная аренда — простыми словами.
Может ли иностранец купить дом в Таиланде через аренду?
Да. Как правило, иностранцы не могут владеть землёй на своё имя, поэтому дом или вилла обычно оформляются через зарегистрированную аренду земли — до 30 лет за один раз. Как оформляется право на сам дом — отдельный вопрос к нашему юристу.
Гарантировано ли продление аренды «30 + 30»?
Нет. Зарегистрирован только текущий срок. Продление — это обещание в договоре, и можно ли его принудительно исполнить и против кого, зависит от формулировки и закона. Наш юрист его проверяет.
Что будет с моей арендой, если владелец продаст землю?
Зарегистрированная аренда вносится в титул — именно поэтому регистрация так важна. Наш юрист подтверждает, как защищена ваша аренда при продаже или залоге земли.
Смогу ли я позже продать виллу, взятую в аренду?
Часто да, если договор допускает переуступку. Проверьте, нужны ли согласие или сбор и получает ли покупатель оставшийся срок. Стоимость при перепродаже обычно снижается по мере сокращения оставшегося срока.
Отличается ли кондоминиум в аренде от кондоминиума в собственности?
Да. В собственности квартира принадлежит вам; при аренде вы владеете ею в течение срока. Кондоминиумы в аренду обычно предлагают, когда иностранная квота исчерпана. См. наше руководство по владению для иностранцев.
ВАШ ПАРТНЁР ПО НЕДВИЖИМОСТИ В ТАИЛАНДЕ