核实您的交易对象
如何核实泰国开发商
或别墅运营商。
在预订或付款之前，先弄清楚您在和谁打交道：公司、土地、审批、已交付的项目，以及您的钱如何得到保障。本指南说明需要检查什么、信息从哪里来、由谁来核实。
开始咨询简短回答
既查公司，也查项目。
开发商的宣传册和销售团队介绍的是他们想卖的项目。独立核查关注的是背后的公司、项目所在的土地、持有的许可，以及其以往项目的实际情况。
为什么重要
大部分房款可能需要提前支付。
购买期房或加入租赁计划时，您要依赖开发商或运营商很多年。付款之后再出问题就难解决得多，所以核查应在预订或第一笔付款之前完成。
六项核查
付款前需要检查什么。
并非每次购房都需要全部六项。已建成大楼里的二手单元，需要的核查比带租赁计划的期房别墅少。
- 01
公司
确认出售公司的注册信息、董事以及谁有权代表公司签字。把合同上的名称与宣传册上的名称进行比对。
- 02
土地
弄清楚项目土地归谁所有、是否已抵押。为建设融资而抵押给银行很常见；关键是过户时您的单元如何从抵押中解除。
- 03
审批
索取建筑许可证以及项目所需其他审批的副本，例如环境审批，或住宅小区的土地分割许可。
- 04
过往业绩
看看开发商已完成的项目：是否接近承诺日期交付？如今的维护状况如何？
- 05
纠纷
请我们的律师在可查询的范围内检索法院和破产记录，并留意以往买家尚未解决的投诉。
- 06
您的付款
弄清楚您的付款是存入托管账户、有银行保函保障，还是直接付给开发商，以及项目停工时合同如何规定。
信息来源
信息来源和核查方。
有些信息是公开的，有些需要向开发商索取，有些则需要律师检索。
| 核查项目 | 信息来源 | 核查方 |
|---|---|---|
| 公司注册 | 商业发展厅公布注册信息、董事和已提交的财务报表，大多为泰文。 | 我们收集并汇总。签字授权问题交由我们的律师。 |
| 土地产权和抵押 | 地契和土地厅记录。 | 我们的律师。 |
| 建筑许可证和其他审批 | 向开发商索取副本，并尽可能与发证机关核对。 | 我们索取并跟踪，由律师审查。 |
| 已完成的项目 | 实地查看、物业管理方以及我们能联系到的业主。 | 我们实地查看，并注明日期报告所见所闻。 |
| 法院和破产记录 | 在可查询的范围内检索法院和破产记录。 | 我们的律师。 |
| 付款保障 | 合同以及任何托管或银行保函文件。 | 由我们的律师提供建议。我们核对付款是否与商定节点一致。 |
| 租赁运营商 | 运营商的注册、执照和管理协议，以及其已在运营的别墅。 | 我们收集信息并实地查看。由律师审查协议。 |
别墅运营商
如果由他人运营出租。
普吉和苏梅岛的许多别墅以及部分公寓，会附带管理或租赁计划出售。运营商往往与开发商是不同的公司，所以要单独核实：其注册信息、运营别墅的年限，以及是否持有短租可能需要的执照。
去看看它已在管理的别墅，问问业主收到多少收入、多久一次、附带什么结算单。
保证回报
问清楚由谁支付保证回报。
保证租金回报的可靠程度取决于提供保证的公司。问清楚由哪家公司支付、资金从何而来、为期几年，以及运营商停止支付或协议终止时会怎样。
我们的律师审查管理协议及其与您的购房合同之间的关联。
警示信号
何时该放慢脚步。
这些情况单独出现并不能证明有问题，但每一项都是付款前需要多问几句的理由。
- 01
催促立即付款
在您看到合同之前就要求定金，或优惠今天就到期。
- 02
付款给个人
要求付款到个人账户，或付给合同所列公司以外的其他公司。
- 03
缺少文件
没有地契或许可证副本，或承诺付款后再提供。
- 04
变通结构
建议通过仅在纸面上存在的泰国股东持有土地，或采用其他未经我们律师审查的方式。
BAANWARD 如何提供帮助
注明来源和日期的调查。
我们收集有关开发商、项目和任何运营商的可获得信息，实地查看工地和已完成的项目，索取缺少的文件，并跟进对您的决定有影响的说法。您的汇总会列出信息来源、日期和仍未解决的问题。
由我们的律师负责的部分
法律地位和合同。
产权、出售授权、审批、法院检索和合同由我们的律师根据单独的法律委托核实，费用已包含在您的报价中。调查并不能保证开发商今后的表现。
问答
用通俗的话讲讲如何核实开发商。
我可以自己核实泰国开发商吗？
可以做一部分。商业发展厅在网上公布公司注册信息，大多为泰文。土地记录、法院检索和审批通常需要律师或开发商提供的文件。
大型或上市开发商就一定安全吗？
上市公司公开的信息更多，这有帮助，但不能保证某个具体项目的进度或质量，所以项目层面的核查仍然需要。
你们能核实普吉别墅运营商的资质吗？
可以，在商定范围内。我们收集运营商的注册信息，索取其执照和管理协议，尽可能实地查看它已在运营的别墅，并把协议交给我们的律师。
在泰国购买期房必须使用托管吗？
泰国有托管法律，但在购房中使用托管通常是可选的。问清楚您的付款是存入托管账户、有银行保函保障，还是直接付给开发商，并请我们的律师审查合同的相关条款。
良好的过往业绩是否意味着我的项目会按时完工？
不是。它只反映开发商过去如何处理以往的项目。每个项目都有各自的资金、审批和承包商，所以我们还会把工地进度与施工和付款时间表进行比对。
如何核实泰国的房产中介或经纪人？
泰国没有针对房产中介的通用执照，所以要核实中介公司的注册信息、经营年限，以及是否属于认可的行业协会。问清楚佣金由谁支付，因为中介通常为卖方或开发商工作，并把每一项承诺都写进合同。我们的律师代表的是您，而不是卖方。
应该在什么时候进行核查？
在预订或支付定金之前。如果您愿意，部分核查可以在大额分期付款或过户之前再做一次。