租赁产权指南
泰国租赁产权房产
写给买家的说明。
大多数在泰国购买独栋房屋或别墅的外国人都以租赁方式持有。本指南说明租约赋予您哪些权利、租期、登记和续租如何运作，以及签约或付款前需要与律师确定的问题。
开始咨询简短回答
租约是使用权，不是所有权。
已登记的租约让您在约定期限内使用土地或房屋，每次最长 30 年。产权仍归土地所有人。您实际持有什么，取决于合同以及在土地厅登记的内容。
为什么重要
您买到的就是这些文件。
购买租赁产权别墅时，您预先支付了大部分价款，换取持续数十年的权利。出售时作出的承诺，例如续租或转售权，只有在合同和登记予以支持的范围内才能保护您。
租约赋予您什么
首先要了解的三件事。
以下为一般性要点。具体如何适用于您的房产和合同，由我们的律师确认。
- 01
是期限，不是所有权
租约是在固定期限内使用房产的权利。泰国法律规定单份租约最长 30 年。
- 02
产权仍归所有人
土地所有人仍然可以出售或抵押土地。已登记的租约会记载在地契上，所以请问清楚我们的律师：如果发生上述情况，您的租约如何受到保护。
- 03
土地和建筑可能分属不同的人
土地所有人、建筑所有人和承租人可能是不同的人。有时也会讨论其他已登记的权利，例如地上权或用益权；是否适合您的购房，由我们的律师说明。
登记
登记才能保护租期。
租期超过三年的租约必须以书面形式订立，并在土地厅登记。未经登记的租约，一般只能在三年内得到执行。
索取地契上的登记记载，而不只是私下签订的合同，并核对其中的地块、当事人、租期和租金是否正确。
费用和时间
规划好登记当天的安排。
租约需缴纳登记费和印花税，通常以租金总额为计算基础。由谁支付以合同为准，具体金额由我们的律师确认。
双方本人或凭授权委托书的代表需前往土地厅办理。我们负责协调文件和预约。
续租承诺
“30 + 30 + 30”的真正含义。
租约在销售时常常附带续租。每次只能登记一个最长 30 年的租期；每一次续租都只是合同中的承诺。
- 01
是承诺，不是登记
续租条款写在合同里。现行租期结束时，新的租期必须重新登记。
- 02
谁必须履行
续租承诺是否对土地的新所有人或所有人的继承人有约束力，需要由我们的律师解答，不能想当然。
- 03
条件
核查由谁负责续租、何时续租、价格多少、附带什么条件，以及所有人拒绝续租时会怎样。
对任何号称保证 60 年或 90 年的方案都要谨慎。请我们的律师说明目前登记了什么，以及哪些取决于未来的承诺。
土地、建筑和所有人
弄清楚您租的是谁的房产。
租约的可靠程度，取决于背后的产权和所有人。
- 01
土地产权
产权类型和地契编号、登记所有人，以及土地上已登记的任何抵押或其他权利。
- 02
所有人
所有人是个人还是公司、谁有权签字，以及所有人能否授予您所获提供的租约。
- 03
建筑
房屋将归谁所有、建筑许可证和房屋登记，以及合同中关于建筑所有权的规定。
- 04
共享区域
道路、水、电、小区规定和公共费用，以及开发商撤离后由谁维护。
由泰国股东仅在纸面上持股的公司授予的租约存在法律风险。我们不安排代持结构，并由我们的律师审查实际授予租约的是谁。
租期内及租期结束后
转售、继承和租期结束。
请在签约前问清楚这些问题，因为答案都写在合同里。
- 01
转让租约
您能否出售或转让租约、需要谁同意、费用多少？问清楚买方是承接剩余租期，还是获得新的租期。
- 02
出租
租约对转租和短住有哪些规定，以及出租可能需要哪些执照。
- 03
如果任何一方去世
您去世后租约是否由继承人继续，或者土地所有人去世时会怎样，取决于法律和合同。由我们的律师提供建议。
- 04
租期结束时
房屋和任何改良设施将如何处理，以及是否适用补偿、拆除或交还条款。
向律师提出的问题
签约或付款前把这些问题确定下来。
请与我们的律师一起使用这份清单。我们跟踪各项答复及其背后的文件。
- 01
土地和建筑归谁所有？他们能否授予这份租约？
- 02
土地是否已抵押？如果贷款方行使权利，租约会怎样？
- 03
将登记多长的租期？何时登记？
- 04
续租条款究竟承诺了什么？对谁有约束力？
- 05
我能否出售、转让或转租租约？条件是什么？
- 06
如果我去世，或者土地所有人去世或出售土地，会怎样？
- 07
登记费和税费由谁支付？
- 08
如果任何一方违约，房屋和我的付款会怎样？
BAANWARD 如何提供帮助
文件、问题和后续跟进。
我们收集地契和登记副本、许可证、小区文件和租约草稿，连同您的问题一起交给律师，安排专业人士检验房屋，并在签约和登记的全过程中记录每一项答复。
由我们的律师负责的部分
租约及其登记。
租约条款、持有结构、续租和继承问题以及登记，由我们的律师根据单独的法律委托进行审查，费用已包含在您的报价中。
问答
用通俗的话讲讲租赁产权。
外国人可以通过租赁方式在泰国购买独栋房屋吗？
可以。外国人一般不能以本人名义拥有土地，所以独栋房屋或别墅通常通过登记的土地租约持有，每次最长 30 年。房屋本身如何持有，是需要由我们的律师解答的另一个问题。
30 + 30 的续租有保证吗？
没有。只有当前的租期是登记过的。续租是合同中的承诺，能否执行、对谁执行，取决于条款措辞和法律。由我们的律师审查。
如果土地所有人出售土地，我的租约会怎样？
已登记的租约会记载在地契上，这正是登记重要的原因。如果土地被出售或抵押，您的租约如何受到保护，由我们的律师确认。
我以后能出售我的租赁产权别墅吗？
如果租约允许转让，通常可以。请核查是否需要同意或缴费，以及买方是否承接剩余租期。随着剩余租期缩短，转售价值通常会下降。
租赁产权公寓与永久产权公寓有区别吗？
有。永久产权意味着您拥有该单元；租赁则是在一定期限内持有。租赁产权公寓通常在外国人配额已满时提供。请查看我们的 外国人持有房产指南.